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专访星河产业集团品牌企划总监张乐 :星河产业集团的发展转型之路

2018-07-12 17:26:41 来源:北国网 编辑:雷艳

  目前,房地产企业在转型过程中,因土地资源的枯竭——商业及居住类用地价格持续走高,普遍瞄准产业地产方向进行发展。

  但“在房地产企业转型的过程中,企业首先要进行自身资源以及特质的梳理,才能够找准自己发展的稳定方向,而并非是为了获取土地而获取土地。”在2018中国产业园区大会上,星河产业集团品牌企划总监张乐接受采访时表示:产业园区的运营模式肯定与企业的先天资源和积累禀赋有密切关系。

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  星河产业集团的先天资源储备

  星河产业集团现在运营园区是采取一种产融结合的模式。因为星河从前在金融投资板块有一定的行业经验与社会资源的积累,因此,在园区产业经营平台方面,围绕金融板块优势,作为核心运营模式着力去打造,例如对入园企业的一些股权投资。

  另外,星河作为房地产开发起家的公司,拥有相对完整的产业业态经验,包括居住、商业、酒店业、文体旅游业等,已积累了超过十几年的时间。张乐指出,“在做产城融合的过程中,金融是我们的模式,但是我们所有的业态,它所形成合力的组合拳,在整个产品形态上形成了我们的核心优势。”

  除金融股权和业态经验外,星河的第三大优势就是自身在产学研方面的积累。无论是金融投资,还是产业业务经营,星河非常珍视在产学研资源方面的储备,譬如香港中文大学、西南科技大学等,“都成为了星河在产业技术转移,以及产业战略布局上极为重要的产学研抓手。”

  以全面服务产业为核心竞争力

  凡是做产业地产的公司,都会很清楚一件事,那就是产业地产获利难。目前,星河产业集团的盈利更多关注园区前期的可售部分,以及中期的持有租赁部分。可在这两个环节之后,星河产业集团剩余大量产业办公用房,在必须持有的情况之下,获利能力就会相对偏弱。

  面对剩余空间常见的低利润窘境,星河却具有独到而长远的目光。“正是着眼于未来难获利的这部分,通过股权、租金、服务等几类模式,进行入园企业的股权置换。”张乐谈到,星河产业集团“通过股权置换、变相投资的形态,去将短期收益、中期收益和长期收益形成有效、更丰富的组合拳。”

  除了星河产业集团自身的种种资源外,公司通过园区平台,在实现1+1的情况下,将众多同行业或同产业的企业集聚在一起,得到了社会与政府的更多关注,以及相关政策和社会资源的倾斜。当一些大中型企业进驻后,它们在产业链上下游形成许多外包业务,可以催生出诸多周边关联小型企业。“星河将长线收益作为目标,在传统的租赁包括自持的过程中,所有园区如果能将经营做好,能够将持有过程中的经营服务做好,当中的点点滴滴都是利润。”而赚取利润率的多与少,就在于产业园区服务的全面与否和服务品质的高低。

  另外,星河产业集团也正在积极探索资本融通的路径。张乐指出:“我们大量持有的物业,在有产权的情况下不进行销售,但我们并不排斥通过资本路径。”星河产业集团通过基金、ABS等金融路径,使现金流滚动起来,并将收回来的钱去贴补更多待发展地区,或者是做一些境内产业项目的投资。

  通过空间所获取的传统租金、增值服务的收益,都是星河产业经营和持有过程当中的利润来源。剔除园区工作人员的费用与管理成本,星河产业集团在园区最为重要也最困难的资金接续问题上,可以说是做到了“只要能够负担我在融资模式之上的利息成本,金融杠杆就可以有效流转起来。”

  产业理念标志性项目——深圳星河WORLD 

  国内综合实力排名前20的产业园区项目,基本是集中在北上广深一线大城市。可见,产业发展与园区生存,是高度依赖当地产业基础和经济社会环境的。深圳星河WORLD作为星河产业集团的标志性项目,能做出如此高规模的体量,首先也是得益于深圳的地缘优势与当地良好的社会基础。其次,深圳不同区域之间有一定的产业衔接关系。深圳星河WORLD目前所处的龙坂片区,在深圳的福田区是作为CBD的核心区域。虽然现在,南山区是深圳的高新技术产业聚集地,但未来都将朝着龙坂片区偏移。在这个转移的过程中,星河产业集团坐享了深圳发展的利好效应。

  深圳星河WORLD在园区整个业态和全局规划上,也并非是一个干巴巴的产业经营载体。在规划运营过程中,星河充分考虑到整个社会,包括入园企业员工的生活与生产关系需求。在园区规划中,传统居住配套与商业配套是必不可少的,但星河的配套标准,在深圳目前价格体系之下,是极具性价比的。除此之外,星河也关注到入园企业和周边市民,对精神文化、文体设施等全方位的生活需求。“星河的园区不仅仅是一个办公的地方,更是一个产业集群,人才聚集和生活的地方。”张乐如是说。

  另外,星河通过租金、服务,包括产权的三类进行置换。在置换过程中,极大地解决了很多初创型、发展高峰期企业在资金流转上的困难。他们不必花一分钱,只需用自己未来的股权与星河的空间资源进行对等交换,就可以在园区获得更多的创新金融类服务。这无疑在深圳形成了很强势的竞争力。因为,深圳的经济增速更多来自于创新型的企业,而前期启动资金的困境,以及发展过程中对资金的需求,往往又是这类企业发展过程中最大的瓶颈。

  地缘优势、生活配套、股权置换,再加上传统的园区都有的几类服务,譬如政策服务、技术指导,甚至人才引入等,共同组成了星河产业发展的完整生态圈。这个生态圈既是星河WORLD能够在深圳良好发展的竞争力之所在,也是园区能在全国进行异地复制的核心要素。

  原标题:专访星河产业集团品牌企划总监张乐 :星河产业集团的发展转型之路


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